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9% LIHTC 合格分配计划
A. 9% LIHTC QAP 概述 9% LIHTC 合格分配计划目的 根据 26 USC §42(m)，每个州信贷机构都必须制定合格分配计划 (QAP) 来分配联邦低收入住房税收抵免 (LIHTC)。尽管 LIHTC 计划由美国国税局 (IRS) 管理，但每个州信贷机构都必须设计和管理一个 QAP，其中规定“用于确定适合当地情况的住房信贷机构住房优先事项的选择标准”。作为俄亥俄州的州信贷机构，本文件作为分配 9% LIHTC 的 QAP — 在《2016 年综合拨款法案》第 131 条 (PL 114-113) 颁布之前称为 70% 现值 LIHTC — 须遵守 26 USC §42(h)(3) 规定的州信贷上限。有关 OHFA 管理 4% LIHTC 的流程（在《2021 年综合拨款法案》（PL 116-260）第 201 节通过之前称为 30% 现值 LIHTC），这些贷款不受州信贷上限的限制，请参阅该机构的 4% LIHTC QAP。9% LIHTC 美国法典：26 USC §42 联邦法规：24 CFR §§1.42-1 – 1.42-19T LIHTC 计划由 1986 年税收改革法案（PL 99-514）第 242 节创建，是当今联邦政府开发经济适用出租房的核心机制。虽然受美国国税局 (IRS) 管理，但它是由州住房信贷机构按州进行管理的。作为俄亥俄州的州信贷机构，OHFA 负责分配联邦 LIHTC，以促进全州经济适用房的开发。税收抵免是一美元一美元的联邦税负减免。由于经济适用房不能直接用 LIHTC 资助，开发商直接与投资者达成协议，或通过辛迪加（代表投资者行事的中介机构）将 LIHTC 的利益转嫁给可以使用它们的实体。作为交换，这些直接投资者或辛迪加提供股权，这些股权与其他资源一起帮助资助经济适用房的开发。联邦法规要求 LIHTC 业主根据 26 USC §24(h)(6)(b) 执行延长的低收入住房承诺，该承诺对运营进行监管，以确保用 LIHTC 股权资助的房产服务于低收入租户。LIHTC 计划包括两种不同类型的 LIHTC：9% 和 4%。 9% LIHTC 是一种有限资源，其年度信用上限由该州人口乘以法定人均乘数确定。自 2016 年以来，9% LIHTC 值计算为 10 年内拟议项目合格基础的 9%。相反，4% LIHTC 不受该州年度信用上限的限制；但是，其价值在 10 年内仅占项目合格基础的 4%，平均少 2.25 倍。下面的图表 1 详细说明了如何计算 9% 和 4% LIHTC。
加利福尼亚州洛杉矶市成本分配...
洛杉矶市 (City) 根据《联邦法规法典》(CFR) 第 2 章 A 分部第 II 章第 200 部分“联邦奖励的统一行政要求、成本原则和审计要求”制定成本分配计划 (CAP)。中央服务和附加福利 CAP 中分配的成本（养老金和退休金成本除外，见注释 3）代表截至 2017 年 6 月 30 日的财政年度发生的实际成本，如该市的会计系统财务管理系统 (FMS) 中所述，并根据下文所述的“结转”金额进行调整。FMS 中报告的成本采用现金基础会计方法进行核算。然后将 2017 年 6 月 30 日结束的财政年度内发生的实际成本添加到“结转”金额中，该金额代表 2017 年 6 月 30 日结束的财政年度理论上收回的成本与 2017 年 6 月 30 日结束的财政年度有权收回的成本之间的差额。实际成本和结转成本之和（即分配成本总额）除以部门薪资基数（见注释 2 和 3）以计算每个部门成本中心的间接费率（见注释 4）。间接费率是针对“直接”部门（不向其他市政府部门提供服务的部门）和具有直接成本目标的“支持”部门计算的。支持部门的间接费率仅针对此类部门的“直接”部分计算。
从您的 BENCOR 账户请求分配
• 至少在 10 年或您的一生或预期寿命（或您和您的受益人的寿命或共同预期寿命）内分摊的某些付款 • 70 1/2 岁（或死亡后）之后所需的最低分配额 • 困难分配 • ESOP 股息 • 超过税法限制的捐款的纠正分配 • 被视为视同分配的贷款（例如，由于在您的就业结束前错过付款而违约的贷款） • 计划支付的人寿保险费用 • 根据特殊自动注册规则进行的供款，根据您的要求在注册后 90 天内提取 • 因 ESOP 下禁止分配 S 公司股票而被视为已分配的金额（此外，如果您将 S 公司股票的分配转入 IRA，通常会产生不利的税收后果）。
绿色债券分配报告
本绿色债券分配报告包含《1995 年私人证券诉讼改革法》、经修订的《1933 年证券法》第 27A 条以及经修订的《1934 年交易法》第 21E 条所定义的前瞻性陈述。本报告中使用的“估计”、“预期”、“期望”、“相信”、“打算”等词语及类似表述旨在识别前瞻性陈述。前瞻性陈述还包括对战略、计划或管理层意图的讨论。前瞻性陈述受制于与我们有关的风险、不确定性和假设，这可能会导致我们未来的实际结果与预期结果存在重大差异。可能导致实际结果存在重大差异的一些因素包括但不限于：我们作为房地产投资信托的持续资格；国内外一般商业和经济状况；竞争；波动的利率和汇率；债务和股权资本市场的准入；信贷市场和更广泛金融市场的持续波动和不确定性；房地产业务固有的其他风险，包括我们客户违反租约、与环境问题有关的潜在责任、房地产投资的流动性不足以及自然灾害造成的潜在损害；我们房地产资产价值的减值；所得税法律和税率的变化；COVID-19 疫情的持续发展和为限制其蔓延而采取的措施，以及其对我们、我们的业务、我们的客户或整个经济的影响；为应对 COVID-19 疫情和事态发展（例如 COVID-19 病例意外激增）而导致重新开放的延迟或推迟，地方、州和国家层面重新开放的时间和步伐；我们作为一方当事人或未来可能发生的任何法律诉讼的结果；恐怖主义行为和战争；我们与 VEREIT, Inc. 合并的预期收益或结果能否实现的不确定性的影响；以及我们向美国证券交易委员会提交的报告中讨论的其他风险和因素。读者应注意不要过分依赖前瞻性陈述。这些前瞻性陈述并非对未来计划和业绩的保证，仅代表本报告发布之日的情况。实际计划和经营业绩可能与本报告中表达或预测的内容存在重大差异。我们不承担任何义务公开发布对这些前瞻性陈述进行的任何修订结果，这些修订可能是为了反映这些陈述发布之日后的事件或情况。
重新定义电力分配
传统的电力生产和配送模式如今已成为遥远的记忆。人们已经多次谈到，从历史上由少数大型发电机提供的单向能源流，到通过我们的网络输送电力的双向能源流，这种转变来自数千台小型发电机，其中大多数是屋顶上装有太阳能电池板的私人住宅。但我们业务的转型并不止于能源流动。作为电力配送网络的所有者和运营商，我们在向客户供电方面的作用也在不断发展。虽然提供可靠、安全和负担得起的电力供应仍然是我们的首要任务，但我们如何做到这一点需要在管理其背后日益复杂和精密的系统方面进行重大创新。根据能源安全委员会的《2025 年后电力市场设计》（2021 年 6 月），该设计已被能源国家内阁改革委员会（2021 年 10 月）接受，我们的角色已从单纯提供网络服务扩展到充当配电系统运营商 (DSO)。我们的目标是确保所有形式的分布式能源资源（如太阳能、电池、智能家电、电动汽车和未来创新）都能高效灵活地集成到一个让所有客户受益的系统中。这是我们业务的自然发展，但也面临挑战。随着住宅太阳能渗透率每年增长约 15%，以及中午可再生能源的丰富程度不断提高，对系统的需求正在迅速增加。这也给澳大利亚能源市场运营商 (AEMO) 带来了挑战，使其难以维护系统安全，从而管理维多利亚州的网络稳定性。随着我们的客户和社区采取行动减少碳排放，随着联邦政府和州政府将重点放在脱碳措施上，气候变化政策和战略正在推动电气化和可再生能源的进一步发展。实际上，这意味着我们的基础设施现在已成为通往清洁能源未来的重要门户。通过提供对我们网络的无缝访问，我们正在为所有客户创造新价值。
重新定义电力分配
传统的电力生产和配送模式如今已成为遥远的记忆。人们已经多次谈到，从历史上由少数大型发电机提供并通过我们的网络输送的单向能源流动，转变为由数千台小型发电机提供双向电力流动，其中大多数小型发电机来自屋顶上装有太阳能电池板的私人住宅。但我们业务的转型并不止于能源流动。作为电力配送网络的所有者和运营商，我们在向客户供电方面的角色也在不断发展。虽然提供可靠、安全和负担得起的电力供应仍然是我们的首要任务，但我们如何做到这一点需要在管理其背后日益复杂和精密的系统方面进行重大创新。根据能源安全委员会的《2025 年后电力市场设计》（2021 年 6 月），该设计已被能源国家内阁改革委员会（2021 年 10 月）接受，我们的角色已从单纯提供网络服务扩展到充当配电系统运营商 (DSO)。我们的目标是确保所有形式的分布式能源资源（如太阳能、电池、智能家电、电动汽车和未来创新）都能高效灵活地集成到一个让所有客户受益的系统中。这是我们业务的自然发展，但并非没有挑战。随着住宅太阳能渗透率每年增长约 15%，以及中午可再生能源的丰富程度不断提高，对系统的需求正在迅速增加。随着我们的客户和社区采取行动减少碳排放，随着联邦政府和州政府关注脱碳措施，气候变化政策和战略正在推动电气化和可再生能源的进一步发展。
货币政策策略的分配考虑
12根据关于长期目标和货币政策战略的声明，于2019年1月重申了，FOMC试图减轻通货膨胀率偏离其长期目标的偏差，以及就业偏差与FOMC的最高水平评估。将2％的对称通胀率视为与双重授权最一致的。FOMC采取了平衡的方法来解决通货膨胀与其目标的偏差，并就其最高水平的评估与FOMC评估。13参见Coibion等人（2017）以及Lenza和Slalcek（2018）中的证据。14 Carpenter and Rogers（2004）记录了货币收紧对这些处境不利群体失业率的不成比例影响的证据。