XiaoMi-AI文件搜索系统
World File Search System商业地产
综合规划和发展指南更新征求建议书堪萨斯州 Mission Hills 市正在寻求保留合格的规划
综合规划和发展指南更新提案征求堪萨斯州 Mission Hills 市正在寻求聘请一家合格的规划咨询公司协助更新其综合规划和发展指南。该市的第一个规划由 Thomas Galloway 博士撰写，并于 1981 年通过。最后一次全面重新设计是在 2015 年在顾问的帮助下完成的，并于 2019 年通过了一项小幅修改。发布日期：2024 年 8 月 8 日提案截止日期：2024 年 9 月 27 日社区信息 Mission Hills 最初由开发商 JC Nichols 于 20 世纪初构思，被设计为城市美化运动的原型，被认为是美国第一个也是最重要的花园社区。Mission Hills 位于堪萨斯城大都会区的中心。该市成立于 1949 年，由 1,327 栋独户住宅、3 个乡村俱乐部、1 座教堂、32,000 英尺长的明渠溪流和约 3,594 名居民组成。除了乡村俱乐部外，Mission Hills 没有其他商业地产。该市原始格局的标志包括风景如画的弯曲街道、保留自然地形的地段以及稳固地坐落在地段中间并拥有宽阔绿色前草坪的大型房屋。这一形象为当前综合计划的愿景和政策、城市分区法规的指导原则和设计指南奠定了基础。Mission Hills 拥有独特的内部重建流程，其中包括建筑审查委员会 (ARB)。ARB 负责审查所有外部结构项目。ARB 的成立旨在确保城市内的所有建筑都符合某些最低建筑和体量标准，并与周围社区的特色和环境相兼容，同时允许合理扩展。 ARB 负责确保项目符合城市分区法规、设计指南以及综合规划和开发指南。城市专业审查小组 (PRP) 会在 ARB 审核之前审查每个新的大型建设项目。PRP 包括四名咨询建筑师。
经济发展概况
弗雷德里克市是巴尔的摩-华盛顿地区首选的劳动力和商业目的地。根据 2020 Esri 人口统计，弗雷德里克估计有 28,774 户家庭，74,079 名居民，3,786 家企业提供 54,533 个工作岗位。这意味着就业与住房比率很高，每个城市家庭约有 1.9 个工作岗位。该市是弗雷德里克县最大的市镇，也是该州第二大市镇，是弗雷德里克县县政府、文化和商业的主要中心。弗雷德里克居民中有相当一部分人生活富裕。根据马里兰州劳工部 (MDL) 的数据，弗雷德里克市是弗雷德里克地区居民最常见的工作目的地 (23,368)，也是弗雷德里克地区最大的工人来源地 (15.4%)。该市拥有小城市中最高的债券评级（AA+、AA+、Aa1），这得益于管理支出、强劲的家庭工资和多元化的城市税基，其中 30% 以上来自商业地产和所得税。经济发展是社区 2030 战略计划和 2020 年综合计划的重要组成部分，旨在以可持续的方式吸引和留住居民劳动力、企业和游客。该市认识到，要维持和发展强劲的经济环境，就必须关注劳动力发展和住房、可预测和负担得起的法规和政策、战略基础设施投资和商业发展活动。如果没有一个充满活力的商业社区，为弗雷德里克不断增长的人口创造家庭支持工作，并公平地为支持关键服务所需的税基做出贡献，就无法维持弗雷德里克居民有吸引力的生活质量，更不用说提高生活质量了。对于弗雷德里克来说，成功的经济发展意味着： - 保留和吸引受过良好教育和高技能的劳动力，包括年轻的专业人员 - 保留、扩大和吸引超过一半的企业，包括提供高质量工作岗位的初创企业，这些工作岗位支付家庭支持工资和福利 - 保持较高的城市工人就业与住房比例，以确保城市居民能够在弗雷德里克县社区内获得工作，从而减少通勤时间并提高生活质量 - 实现商业行业基础多元化，为各种技能和工资水平的人提供就业机会 - 加强公共安全 - 市政财政保证和高债券评级，以降低资本项目的借贷成本
费尔岛能源项目
背景费尔岛是英国最偏远的岛屿社区，位于设得兰群岛（39 公里）和奥克尼群岛（43 公里）之间。目前有 57 人居住在长 5 公里、宽 3 公里的岛上。该岛主要归苏格兰国家信托所有，绝大多数土地为小农耕地。该岛以费尔岛针织品和费尔岛鸟类观察站而闻名，吸引了来自四面八方的游客（鸟类和观察员）。FICA 于 2014 年夏季启动了一项社区发展计划，以应对一系列凸显的问题，包括最近人口下降到 55 人左右以及岛上年龄结构的变化。人口的减少意味着岛上维持基本服务越来越困难，包括学校、地区护士、商店和邮局、渡轮服务、飞机跑道、英国电信、苏格兰水务、垃圾收集、消防和急救人员。对于一个规模如此之大的社区来说，这个社区非常活跃，有许多正式和非正式的团体。社会活动和传统是岛屿文化的重要组成部分，定期在礼堂、学校、博物馆、两座教堂和天文台周围举行活动。通过岛上进行的社区协商，提供新能源系统被确定为社区发展计划的主要优先事项。费尔岛未接入国家电网，因此必须自行发电。1983 年，社区安装了英国第一台商用风力涡轮机，并从那时起管理风力/柴油联合发电系统。费尔岛电力公司成立于 1999 年 5 月，注册号为 196676。这是一家私人担保有限公司。费尔岛的每位居民都被邀请成为会员，并允许他们从公司购买能源。每个家庭和商业地产都是会员。经过多年记录和分析当地气象条件（尤其是风况）后，管理费尔岛气象局站点的 Dave Wheeler 确定费尔岛可能是不列颠群岛风力最大的低空地区。在燃料成本不断上涨、运输燃料困难的时期，戴夫向社区展示了我们利用风力发电的好处。戴夫在 1980 年因弗内斯举行的“农村和岛屿能源”会议上发表了一篇论文，描述了当时费尔岛的发电系统以及我们希望如何转向利用风力发电
经济发展概况
弗雷德里克市是巴尔的摩-华盛顿地区首选的劳动力和商业目的地。根据 2020 Esri 人口统计，弗雷德里克估计有 28,774 户家庭，74,079 名居民，3,786 家企业提供 54,533 个工作岗位。这意味着就业与住房比率很高，每个城市家庭约有 1.9 个工作岗位。该市是弗雷德里克县最大的市镇，也是该州第二大市镇，是县政府、文化和商业的主要中心。根据马里兰州劳工部 (MDL) 的数据，弗雷德里克市是弗雷德里克地区居民最常见的工作目的地 (23,368)，也是弗雷德里克地区最大的工人来源地 (15.4%)。该市拥有小城市中最高的债券评级 (AA+、AA+、Aa1)，这得益于其可控的支出、强劲的家庭工资和多元化的城市税基，其中 30% 以上来自商业地产和所得税。经济发展是社区 2030 战略计划和 2020 年综合计划的重要组成部分，旨在以可持续的方式吸引和留住当地劳动力、企业和游客。该市认识到，要维持和发展强劲的经济环境，就必须关注劳动力发展和住房、可预测和负担得起的法规和政策、战略基础设施投资和商业发展活动。弗雷德里克居民的生活质量依赖于一个充满活力的商业社区，该社区为弗雷德里克不断增长的人口创造生活工资工作，并公平地为支持关键服务所需的税基做出贡献。对弗雷德里克来说，成功的经济发展意味着： - 保留和吸引受过良好教育和熟练技术的劳动力，包括年轻的专业人员 - 保留、扩展和吸引企业，包括提供高质量工作机会的初创企业，这些工作机会支付足以养家糊口的工资和福利 - 保持较高的就业与住房比，确保城市居民能够在社区内找到工作，从而减少通勤时间，提高生活质量 - 实现商业行业基础多样化，为各种技能和工资水平的人提供就业机会 - 加强公共安全 - 市政财政担保和高债券评级，以降低资本项目的借贷成本 弗雷德里克强劲的经济归功于几个因素，包括高技能和受过良好教育的劳动力、通过国际知名的 I-270 科技走廊和 I-70 可直接进入巴尔的摩-华盛顿市场、强大的邻近社区，如马里兰州蒙哥马利和霍华德县以及弗吉尼亚州劳登县、行业部门的多样性以及联邦设施的影响，包括德特里克堡和弗雷德里克国家癌症研究实验室。
JBGS 投资者简报 - 2024 年 5 月
前瞻性陈述 本文包含的某些陈述可能构成“前瞻性陈述”，该术语的定义见经修订的 1933 年证券法第 27A 条和经修订的 1934 年证券交易法第 21E 条。前瞻性陈述并非业绩保证。它们代表我们的意图、计划、期望和信念，并受众多假设、风险和不确定性的影响。因此，JBG SMITH Properties（“JBG SMITH”、“公司”、“我们”、“我们的”或类似术语）的未来结果可能与这些前瞻性陈述中表达的结果存在重大差异。您可以通过查找本投资者简报中的“大约”、“假设”、“潜在”、“相信”、“预期”、“预计”、“估计”、“打算”、“计划”、“将”、“可能”或类似表述来找到许多此类陈述。我们还注意到，以下因素可能会影响我们的前瞻性陈述：未能按照预期的价格范围和条款和时间达成和/或完成预期的收购或处置，或者根本无法达成和/或完成预期的收购或处置所涉及的风险；潜在的大面积和局部传染病和其他健康问题爆发的影响；华盛顿住房计划是否能为华盛顿特区居民保持可负担性并为我们的投资者带来长期价值；信贷和资本市场混乱对我们获取资本能力的影响，包括对到期债务进行再融资；我们实现目标杠杆率的能力；我们是否将继续能够获得多种资本来源，并且我们的杠杆状况是否支持长期价值创造；租户使用空间的数量和方式的变化；华盛顿特区地区的多户型住宅需求和租金是否比美国其他地区（包括阳光地带）更具弹性；华盛顿特区地区有限的出租单元供应是否会导致未来租金增长加速；我们预期的租户空置情况是否会在预期的时间内出现，以及这些物业将在多大程度上（如果有的话）停止使用；我们向多户型住宅为主的过渡是否将在预期的时间内完成，包括出售我们的非核心资产；我们在 National Landing 的投入是否会在预期的时间内进一步增加；我们未来的资本回收工作是否会成功并达到或超过资产净值；对于我们在建和其他用途开发资产，估计平方英尺、估计租金收入、估计单元数量以及对于我们近期和未来开发资产，估计潜在开发密度是否准确；我们的预期入住率、年化租金、租赁成本、稳定净运营收入、加权平均净运营收入收益率和潜在净运营收入增长及相关假设是否准确，我们的场所营造专业知识是否能通过零售干预和基础设施改善使我们的房地产价值最大化；我们即将开业的零售租户是否会在预期的时间表上开业并反映预期的构成；新的零售租户、便利设施和需求驱动因素是否会吸引新的多户型租户和雇主入驻 National Landing；与 Amazon.com, Inc.（“亚马逊”）的新增总部和弗吉尼亚理工大学创新园区相关的 National Landing 计划中的基础设施和教育改善的数量、规格和时间；亚马逊的新增总部对华盛顿特区和 National Landing 的经济影响、就业增长和对多户型和商业地产的相关需求，以及这种影响发生的速度以及亚马逊的招聘计划和现场工作要求；亚马逊的员工是否更愿意住在步行或骑自行车上班的距离内；我们作为亚马逊新总部的独家开发商、物业经理和零售租赁代理的角色的影响；我们与亚马逊新增总部相关的开发计划；新的弗吉尼亚理工大学创新园区一旦建成，是否会招收新学生并吸引租户入驻 National Landing，以及在多大程度上会招收新学生并吸引租户入驻； National Landing 是否能因其与国防部、大型国防承包商以及增加的国防开支的接近而获得经济利益；私人对国防技术的投资是否会继续增长，而此类投资的接受者是否会选择在五角大楼和总承包商附近落户；National Landing 及其周边地区计划进行的建设和改进是否会按时完成或根本无法完成；1 号公路的改造是否会为 National Landing 带来新的可开发土地面积；我们在 National Landing 的 5G 无线频谱投资计划是否能带来预期的效益；未来的供应或建设延迟是否会妨碍我们安排新的多户型住宅交付以满足市场需求的能力；National Landing 的零售商和多户型住宅数量是否会按预期增加；我们开发管道的授权流程是否会在预期的时间内完成；就我们的在建和开发管道而言，预计完成和授权日期，以及总密度和 National Landing 密度；我们是否能够通过土地销售、土地租赁和/或资本重组将我们的土地储备货币化；我们是否能够及时获得由我们目前未受限制的多户资产担保的机构债务，金额达到我们估计的数额，是否以合理的条件交付或完全交付；我们估计的借贷能力是否准确；正在进行的资本回收所得是否会用于去杠杆；我们新交付的资产和开发管道中的资产是否会在预期的时间内稳定下来；混合工作趋势是否会增加租户重新利用空间的愿望；新交付相关的年度利息支出预计增加；JBG 遗留基金中的资产出售和由于延迟开工导致的开发费用降低是否将继续给第三方资产管理和房地产服务带来下行压力；资产稳定后我们是否能够再融资贷款；以及我们股票回购计划的资本分配是否会对我们的股价产生任何影响。
oc 最富有的人
尔湾火热的经济给奥兰治县主要商人带来了巨大的利润。《商业日报》估计，总部位于纽波特海滩的尔湾公司的董事长兼唯一股东布伦今年的身价为 170 亿美元，同比增长 1.2%。2 亿美元的估值增长相对温和，尤其是考虑到尔湾牧场的房屋销售速度以及该公司不断增长的高档公寓和商业地产组合的持续租赁成功。考虑到该公司核心市场（尤其是在奥兰治县）的强劲表现，可以说，尔湾公司的资产价值在过去一年中轻松上涨了 3%，甚至更多。由于多种原因，我们没有提高估值，其中最重要的原因是尔湾公司在过去一年中承担了大量建设，以及加利福尼亚州相关成本的上升。另一个因素：过去一年，该国一些最大的房地产投资信托基金的股票表现平平。虽然作为比较对象并不完美，但就特定资产类型的估值而言，房地产投资信托基金在尔湾公司广泛的房地产持有量方面往往是最好的。尤其是以购物中心为中心的房地产投资信托基金，在过去一年中受到了来自在线零售商的竞争和百货商店主力店的流失的重创。此外，我们承认，我们之前对 Bren 财富的估值非常激进，在过去四年中将他的估值提高了数十亿美元。相比之下，福布斯在过去三年一直将其估值保持在 150 亿美元左右。今年我们更加谨慎。福布斯目前 152 亿美元的估值将布伦排在第一位。在该国最富有的人中排名第 30 位，在美国房地产高管中排名第一，在南加州人中与特斯拉首席执行官兼贝莱尔居民埃隆马斯克（7 月实时排名中排名第 28 位）一起位居榜首。尽管如此，我们最新的估计，许多当地房地产观察家认为低了数十亿美元，是我们有史以来对 OC 首富的最高数字。在计算他的财富时，位置是最重要的，他的财富集中在加州的沿海地区。尔湾公司在 OC 拥有的土地是美国最畅销的新房地点，尤其是高端市场在过去一年中持续吸引着房屋建筑商的兴趣。尔湾公司的商业投资组合随着新开发和升级而不断增长。它在纽约拥有一处大型地产：位于曼哈顿公园大道 200 号的大都会人寿大厦。该公司持有的资产总计近 1.2 亿平方英尺，包括 500 多间办公室和 40 个零售中心，以及约 160 个公寓社区（近 60,000 套公寓）、两个高尔夫俱乐部、五个码头和三个度假村。《商业日报》估计，这些物业以及尔湾牧场的土地销售和房屋销售去年带来了近 30 亿美元的收入。这家私营公司是加州最大的办公室所有者，也是该州最大的两家公寓所有者之一。除了 OC、圣地亚哥和硅谷，该公司在洛杉矶也拥有大量资产，并在芝加哥拥有三座摩天大楼。该公司在尔湾牧场的可开发土地被认为基本没有债务，而其商业投资组合的债务水平据说为 40% 或更低，在行业中处于较低水平。该公司的信用评级为 A+，惠誉评级公司将其评级定为稳定。根据最近的评级机构报告，当该公司使用债务为房地产融资时，其利率处于最低水平。其在 OC 的资产包括 5,000 英亩的 Irvine Spectrum、Fashion Island、Newport Center 的大部分土地、Irvine 185 英亩大学研究园区的一半土地、Jamboree Center、MacArthur Court 和 Pelican Hill 度假村。据估计，Irvine Co. 还拥有 27,000 英亩的 OC 土地，其中约一半可能可以开发。1958 年，布伦开始从事房屋建筑业。1977 年，他加入了一个集团，该集团收购了 Irvine Co. 的控制权，该公司是詹姆斯·欧文 (James Irvine) 于 1864 年购买的大型牧场的继承者。1983 年，布伦以 5.18 亿美元的价格买下了众多合伙人的股份。1991 年，他以 2.56 亿美元的价格向女继承人琼·欧文·史密斯 (Joan Irvine Smith) 和她的母亲阿塔莉·克拉克 (Athalie Clarke) 购买了她们的股份。1996 年，他成为唯一所有者。《彭博商业周刊》将他评为美国最慷慨的慈善家之一，估计他一生的捐款额超过 13 亿美元。其中超过 2.65 亿美元用于教育。他向加州大学欧文分校等学校捐赠了超过 7000 万美元。去年，加州理工学院将其最高荣誉罗伯特·A·密立根奖章授予布伦，以表彰他在该学院董事会任职 30 多年，同时也是该校最大的捐赠教授席位支持者。在当地，尔湾县每年向尔湾联合学区的充实计划捐赠超过 200 万美元，帮助资助那里的艺术、音乐和科学教师。这些土地被州和美国内政部指定为自然地标。Bren’s 还预留了 57,000 多英亩土地（占 93,000 英亩 Irvine Ranch 的一半以上）作为永久的开放空间和公园。2014 年，Irvine Co. 向该县捐赠了位于 Anaheim Hills 和 East Orange 的 2,500 英亩空地，这些空地曾计划建造 5,000 多栋房屋。这些空地将永久保留为开放空间。