为什么房屋变得如此难以负担?

美国的房价正式打破历史记录。但为什么会出现这种情况,因为不久前人们还是买得起房子的。与所有其他经济危机一样,本次危机的根源在于政府政策。

来源:路德维希·冯·米塞斯研究所信息

拥有住房——曾经是美国梦的标志——对于普通美国人来说已经变得越来越遥不可及。超过一半的美国租房者认为他们永远不会拥有自己的房子,80% 的美国人表示拥有住房正在变得遥不可及。与此同时,首次购房者的平均年龄在短短五年内从 33 岁跃升至 40 岁,总体平均购房者年龄达到创纪录的 59 岁。为什么事情会变得如此糟糕,为什么家感觉如此遥不可及?

这个问题的答案可以概括为四个简单但却令人悲伤的点:

  • 房价通胀:货币贬值(美国货币供应量的通胀扩张)推高了住房成本。这导致更多的房屋和财产被用作投资,而不是庇护所,因为人们寻找地方来长期保护自己的财富。
  • 储蓄侵蚀:货币贬值同时侵蚀了人们为住房储蓄的能力。工资未能跟上房价和货币扩张的步伐,而现金储蓄的购买力逐年下降。对于大多数家庭来说,存够钱直接买房几乎是不可能的。
  • 债务依赖:这种动态迫使家庭依靠债务(主要是通过 30 年期固定利率抵押贷款等长期抵押贷款产品)来获得住房。
  • 利率逆转:四十年来(1981-2021),抵押贷款利率下降掩盖了负担能力问题的严重程度。较低的利率抵消了房价上涨的影响,并使每月付款保持在可控范围内。但自 2022 年以来,这一趋势发生了逆转:抵押贷款利率与创纪录的房价一起飙升,引发了负担能力的急剧崩溃。
  • 第 1 步:房价通胀

    步骤 2:储蓄侵蚀

    为了说明这一点,请考虑以下示例:

  • 如果价格稳定,比利可能会在大约 11 年内达到他的目标。但货币扩张每年都会推高房价,而比利早期储蓄的价值则导致购买力下降。