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房地产市场新的次优均衡：持平、持平、还是持平
- 作者：新政民主党 自美联储开始大幅加息以来已经四年了，导致抵押贷款利率同样上升。房屋销售达到顶峰已有四年多了，新房中位价达到顶峰也已过去四年左右。最后，房价中位数同比涨幅达到顶峰也已经过去四年了。换句话说，加息的效果已经熟成。根据四年前的价格和利率上涨进行预测不再有意义。相反，正如我上个月在对现有房屋销售报告的总结中所写的那样：“自大流行以来，更重要的动态是价格和库存。因为在大流行期间，价格飙升，库存暴跌。从那时起，这是一个漫长而缓慢的艰难的再平衡过程……今年，房地产市场似乎达到了新冠疫情后的次优平衡，销售和价格横盘整理，库存充其量也缓慢增加。”今天上午的现有房屋报告6 月份的销售证实了这一信息：存在新的平衡，销售、价格和库存几乎持平。首先，从数字来看：6 月份现有房屋销售量下降 -2.4%，至 409 万套，完全在过去三年多的年化销售量 3.85 - 4.30 之间的范围内：同比，销售增长 2.8%。这与住房许可总量相似，住房许可总量在 140 万至 160 万套之间变化
来源:The Bonddad 博客- 新政民主党人
自美联储开始大幅加息以来已经四年了，导致抵押贷款利率同样上升。房屋销售达到顶峰已有四年多了，新房中位价达到顶峰也已过去四年左右。最后，房价中值同比增幅达到顶峰也已经四年了。
换句话说，加息的影响已然显现。根据四年前的价格和利率上涨进行预测不再有意义。相反，正如我上个月在现有房屋销售报告的摘要中所写：
“自大流行以来，更重要的动态是价格和库存。因为在大流行期间，价格飙升，而库存大幅下降。从那时起，这是一个漫长、缓慢、艰巨的再平衡过程……今年，房地产市场似乎达到了新冠疫情后的次优平衡，销售和价格横盘整理，库存充其量也缓慢增加。”
今天早上的 6 月份成屋销售报告证实了这一信息：出现了新的平衡，销售、价格和库存几乎持平。
首先看数字：6 月份现房销售量下降 -2.4%，至 409 万套，完全在过去三年多的年化销售量 3.85 - 4.30 之间的范围内：
销售额同比增长 2.8%。
这与过去三年多的住房许可证总量类似，每年在 140 万到 160 万之间变化，甚至与波动性更大的新屋销售量类似，同一时期在 575,000 到 750,000 之间变化：
同比下降-0.4%和-6.8%。
中位价格的横盘走势是相同的。现有房屋中位价同比仅上涨 1.8%（NAR 不会季节性调整该指标，因此同比是唯一有效的衡量方法：